Reforma planowania przestrzennego w postaci tzw. planów ogólnych przedstawiana jest jako krok w stronę ładu, zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska. W rzeczywistości grozi ona chaosem, wzrostem kosztów życia, ograniczeniem prawa własności oraz pogłębieniem nierówności społecznych. Co więcej – jest odpowiedzią na problemy, które były aktualne kilkadziesiąt lat temu, a nie dziś.
To urbanistyka wbrew demografii i realiom. Planowanie przestrzenne oparte na sztywnym strefowaniu, zagęszczaniu zabudowy i wyznaczaniu „obszarów funkcjonalnych” miało sens w epoce dynamicznej urbanizacji i wzrostu liczby ludności. Dziś Polska zmaga się z depopulacją, starzeniem się społeczeństwa i zmianą stylu życia. Praca zdalna, mobilność i potrzeba przestrzeni sprawiły, że rozlewanie się miast już się dokonało. Plany ogólne nie porządkują tej rzeczywistości – one próbują ją cofnąć. Bezskutecznie.
Racjonalność finansowa gmin została zignorowana. Najtańszym i najbardziej logicznym modelem rozwoju gmin jest zabudowa wzdłuż dróg gminnych, a nie przy prywatnych drogach wewnętrznych. Tylko wtedy:
– sieci wodociągowe i kanalizacyjne są krótsze i tańsze,
– drogi, oświetlenie i transport publiczny mają sens ekonomiczny,
– koszty infrastruktury na jednego mieszkańca są racjonalne.
Obecna praktyka – a plany ogólne ją utrwalają – prowadzi do rozproszonej zabudowy przy drogach prywatnych, które później są przejmowane, utwardzane i uzbrajane na koszt gmin (oczywiście na terenach objętych zabudową). Często w trybie uznaniowym, nieformalnym, a nawet „po znajomości”. To nie jest ład przestrzenny. To jest finansowa patologia.
Jednym z najczęściej powtarzanych argumentów jest ochrona „terenów zielonych” i „płuc miasta”. Problem w tym, że za takie płuca uznaje się często pola uprawne lub nieużytki rolne. To nie są ani tereny rekreacyjne, ani obszary o realnej funkcji ekologicznej. Płuca miasta to: lasy, parki, zieleń urządzona, obszary bioróżnorodne. Pole z zakazem zabudowy nie spełnia żadnej z tych funkcji. Jest jedynie wygodnym hasłem ideologicznym.
Najpoważniejszym problemem planów ogólnych jest fakt, że mogą one pozbawić prawa zabudowy działki, które dziś są lub mogą być budowlane – często od pokoleń. Jeżeli właściciel nie uzyskał wcześniej warunków zabudowy (na czas nieokreślony), po wejściu w życie planu ogólnego może już nigdy nie mieć takiej możliwości. Działka pozostaje własnością prywatną, ale traci swoją podstawową wartość użytkową i rynkową. Bez odszkodowania. Bez realnej ochrony praw nabytych. To jest ograniczenie prawa własności o charakterze quasi-wywłaszczeniowym, budzące poważne wątpliwości konstytucyjne.
Jedynym uczciwym rozwiązaniem byłoby:
– wyłączenie istniejących działek budowlanych z zakazów,
– zachowanie prawa do budowy, rozbudowy i odbudowy,
– również dla wszystkich następców prawnych.
Skutek reformy jest łatwy do przewidzenia:
– grunty objęte strefami zabudowy drożeją,
– podaż terenów pod domy jednorodzinne spada,
– ceny domów rosną gwałtownie,
– ceny mieszkań w blokach idą w górę „siłą rzeczy”.
Deweloperzy już dziś wiedzą, gdzie kupować ziemię. Zwykli mieszkańcy zostaną zablokowani. Dom jednorodzinny stanie się dobrem elitarnym, a reszcie społeczeństwa pozostanie gęsta zabudowa wielorodzinna. To nie jest polityka mieszkaniowa. To jest planowanie przestrzenne pogłębiające nierówności.
Alternatywa istnieje – prosta i uczciwa. Zamiast skomplikowanych planów ogólnych wystarczyłoby jedno, jasne rozwiązanie:
– dopuszczenie zabudowy wyłącznie przy drogach gminnych, np. do 100 metrów od osi drogi,
– zakaz przejmowania przez gminy dróg prywatnych,
– pozostałe tereny jako rzeczywiste obszary zielone (jeśli spełniają lub spełnią te funkcję poprzez obligatoryjne nakłady gminy),
– wyjątek tylko dla klasycznych dzielnic mieszkaniowych.
To model: tańszy dla gmin, przewidywalny dla mieszkańców, zgodny z prawem własności, odporny na uznaniowość władzy.
To reforma, która nie rozwiąże żadnego problemu. Plany ogólne nie zwiększą liczby mieszkańców. Nie obniżą cen nieruchomości. Nie uporządkują przestrzeni tam, gdzie chaos już powstał. Za to skutecznie zablokują rozwój tam, gdzie był on jeszcze możliwy i racjonalny. Urbanizacja „do środka” jest postulatem spóźnionym o dekady. Tego procesu nie da się cofnąć ustawą. Można go jedynie uczynić droższym, bardziej konfliktowym i mniej sprawiedliwym.